如果开发商逾期交房超过22个月，您有权要求解除合同并退回全部房款，同时主张违约金或其他赔偿。以下是具体操作步骤和法律依据：

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一、法律依据

1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条

• 开发商逾期交房，经催告后3个月内仍未履行，买受人可解除合同。

• 逾期22个月远超合理期限，您可直接主张解除合同，无需再催告。

2. 《民法典》第563条

• 一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方有权解除合同。

3. 《商品房买卖合同》约定

• 一般合同会明确逾期交房的违约责任，如“逾期超过XX天，买受人有权退房”。

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二、操作步骤

1. 书面解除合同

• 发送《解除合同通知书》
  以书面形式（建议EMS邮寄，留存回执）通知开发商解除合同，要求：

• 退回已付房款及利息（按LPR或合同约定利率计算）；

• 支付违约金（按合同约定或法律规定）；

• 赔偿其他损失（如已支付的房贷利息、租房费用等）。

模板参考：

解除商品房买卖合同通知书
致XX房地产开发公司：
本人与贵司签订的《商品房买卖合同》（编号XXX）约定交房时间为XX年XX月XX日，但贵司逾期22个月仍未交付，已构成根本违约。现依据《民法典》第563条及合同第X条，正式通知解除合同。请于收到本通知后XX日内退还全部购房款XX元、支付违约金XX元，并赔偿损失XX元（明细附后）。
联系人：XXX 电话：XXX

2. 协商或诉讼

• 协商解决：若开发商同意退房，签订书面退款协议，明确退款时间、金额及违约责任。

• 诉讼维权：若开发商拒绝，向法院起诉，请求：

• 确认合同解除；

• 判令退还房款及利息；

• 支付违约金（一般按已付房款的日万分之1~3计算）；

• 赔偿其他损失（如律师费、鉴定费等）。

3. 申请财产保全

• 为防止开发商转移财产，可在起诉时申请冻结其银行账户或查封等值财产。

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三、关键证据清单

1. 合同及补充协议（重点标注交房时间、违约责任条款）；

2. 付款凭证（首付、贷款发放记录等）；

3. 逾期交房证明（如开发商延期通知、工地停工照片等）；

4. 催告或沟通记录（微信、邮件、函件等）；

5. 损失证明（租房合同、房贷还款记录等）。

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四、注意事项

1. 诉讼时效：自合同约定交房日或开发商明确拒绝交房日起3年内起诉。

2. 违约金上限：若合同约定过低，可要求法院调整至实际损失的30%。

3. 集体诉讼：若涉及多个业主，可联合起诉降低成本。

4. 开发商破产风险：若开发商资不抵债，尽快起诉并申请优先受偿权（购房款债权在破产程序中通常优先于普通债权）。

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五、法律结果预估

• 胜诉后：开发商需退款+违约金，若拒不执行，可申请法院强制执行（查封其财产或列入失信名单）。

• 开发商无力偿还：若开发商破产，购房款债权可优先受偿，但过程可能较长。

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建议尽快委托律师介入，准备诉讼材料。如需法律援助，可联系当地住建部门或拨打12348咨询。